(张文律师) 银行要求开发商提供阶段性担保的初衷是：银行担心开发商不能顺利地将房屋竣工并完成初始登记。若房屋不能顺利竣工并完成初始登记，小买家违反借款抵押合同（不按期还按揭贷款）情况下，银行的抵押权不能实现。银行的这种风险是确确实实存在的，天灾人祸或资金不足导致楼盘的建设出现问题，或者权证办理上出现问题并不少见，银行的要求并非没有道理。

    但是，从阶段性担保的初衷来看，目前银行在阶段性担保的具体操作上对开发商有不公平之处，主要体现在以下方面：

    一、不问原因，只要小买家违反借款抵押合同，逾期还贷，一律由开发商承担保证责任。

    如果房屋得以顺利完工，开发商并未有任何违反预售合同之事，小买家完全因其自身的原因（例如资金紧张、疏忽）逾期归还贷款，则要求开发商也承担保证责任是不公平的。对开发商来说公平的做法应该是：开发商承担保证责任是有条件的，开发商不能将房屋顺利完工并完成初始登记情况下，小买家违约导致银行不能行使抵押权时，则由开发商承担保证责任。

    二、要求开发商承担保证责任一直到领取了小产证。

    实际上，开发商完成初始登记（大产证出来）以后，房子已经是现房了，这时候不应该要求开发商承担保证责任了。更有甚者，有些借款抵押合同还要开发商承担保证责任直到领取小产证，并且将小产证交给银行“执管”。这是非常蛮横的要求。小产证本来就是小买家的权证，其他权利证明属于银行的权证，银行不能要求小买家将小产证“押”在银行，更不应该要求开发商对小买家施加影响促使小买家把小产证交给银行。

    如果开发商承担担保责任到“办妥小产证”为止，对开发商而言还有一个很大的风险。那就是，有些业主为了就争议问题（如质量问题）故意不办理小产证，以此向开发商要挟，现实中不乏这样的案例。

此外，还应该确立保险赔偿优先的原则。银行为了降低自己的风险，还要求小买家购买保险。应该在按揭合作合同中写明，若银行取得保险赔偿，开发商只是在保险赔偿以外的部分承担担保责任。

（本文作者：华益律师事务所张文律师，其中法律分析来源于张文律师所处理的真实案例。该文已发表于2007年5月的上海楼市周刊）

张律师简介：

男，1970年生，法学硕士，管理合伙人，十多年法律职业经验，所服务过的项目累计金额达数百亿元。执业范围：建筑与房地产、特许经营、知识产权、公司法、兼并与收购、外国直接投资、技术许可及转让、劳动法等。张律师加入本所之前，曾历任上海大众汽车有限公司法律顾问，和记黄埔地产集团（上海）法律经理，麦当劳中国有限公司高级法律经理。张律师联系方式：电子邮件 advisor@188.com 移动电话 +86 13601718736