张文律师 / 近来，由于看好国内的房地产市场和人民币持续升值，大型的国际投资机构和国际基金一改以往低调习惯，几乎同时大大加强了对中国大陆房地产的投资力度。今年以来，大量外资持续涌入境内房地产市场。据商务部统计，一季度境外资金在中国房地产市场投资达14.8亿美元，占同期外资在中国服务和贸易领域总投资额的一半以上。有调查表明，未来一两年中，还将有数十亿美元的海外基金将进入中国房地产市场。

国际投资机构和海外基金虽然资金充足，但寻找国内房地产合作伙伴的态度上却十分谨慎。他们除了对项目本身盈利能力和升值空间的倚重外，最为关心的是风险控制。他们通常采取的投资的形式是与国内发展商合作或者收购国内的房地产项目。收购形式上有的采取买物业，有的采取买公司。他们委托律师所进行的尽职调查（due diligence）非常全面、细致、严格。而尽职调查所发现的项目的问题和瑕疵则又成了他们和被收购方谈判的筹码。从目前已与海外基金达成合作的本地发展商看，几乎都是业界大牌，真正感到资金困难的中小开发商很难获得海外基金扶持。之所以如此，一个重要原因就是对收购一些中小企业项目的风险的担心，有时候还有信任的问题。

关于收购方的风险控制，就本人加入华益律师事务所之后以及之前所参与过的房地产收购项目，我们概括性的总结为以下方面：

一是项目产权的合法性。

除了房屋和土地用途、使用条件等项目本身的性质外，他们尽职调查的问题主要包括土地使用权的取得是否合法，出让金、拆迁款、税费等是否已经付清，是否有抵押、查封或其他限制，文件是否齐全等。这些方面，通常都是一些证件、证据材料予以佐证的，收购方只要通过尽职调查搞清楚权属状况不存在瑕疵，大公司其实并无明显优势。收购方一般也清楚这一点。不过，如果被收购的项目属于已经建成的出租物业，例如办公楼、商铺，则收购方非常关心出租情况以及出租合同的完整性、严密性，例如租期的长短、提前终止、租金调整机制、欠租问题的处理、双方的责任范围等问题。关于这方面，如果被收购方能找到比较专业的律师起草和审查租赁合同，签署完整而严密的租赁合同，加上比较高的出租率，无疑会给项目大大加分。

二是开发企业的公司状况。

这方面主要围绕：公司是否合法成立并有效存续，公司架构和性质，对外担保，对外负债，重大诉讼，对外责任，等等。当然这些只是一个很简单的概要，真正的调查远远比这要复杂、详尽。收购方有个普遍的担心，那就是中小企业因为融资能力差，管理上相对而言没有大型公司那么严格，因此出现这样那样的问题比较多，比较集中地体现在债务、对外担保上。一个不经意的书面文件可能就构成被收购方的责任或者具有担保性质的承诺。很多人习以为常的管理方式、做法或者现象，在专业人士看来可能是管理上的落后和混乱。这其中有些问题可能属于文化上的差异，或者理解和沟通的问题。假如在被收购之前做一些清理和准备工作，情况可能会好很多。剩下的就是在接触和谈判过程中考虑如何消除理解和沟通上的问题，让对方相信自己。

与直接买物业相比，买公司所产生的税费要少很多。从成本上考虑，收购方与被收购方都更加愿意以买公司（股权转让）的形式进行交易。但是买公司风险比较大，需要承担目标公司的债权债务。假如项目及公司的状况清晰明了，打消收购方的顾虑和担心，无疑会大大增加获得海外基金青睐的可能。（本文作者：华益律师事务所张文律师）

张律师简介：

男，1970年生，法学硕士，管理合伙人，十多年法律职业经验，所服务过的项目累计金额达数百亿元。执业范围：建筑与房地产、特许经营、知识产权、公司法、兼并与收购、外国直接投资、技术许可及转让、劳动法等。张律师加入本所之前，曾历任上海大众汽车有限公司法律顾问，和记黄埔地产集团（上海）法律经理，麦当劳中国有限公司高级法律经理。张律师联系方式：电子邮件 advisor@188.com 移动电话 +86 13601718736