张文律师 / 根据我国的法律规定，城镇的土地属国家所有，但国有土地使用权可以出让、转让，地上建筑物的所有权可以转让。住宅用地的出让年限最高为70年。西方国家因为实行土地私有制，对土地所有者方面就没有这方面的限制，这是我们国家和西方国家在土地出让方面最大的不同。

关于70年以后怎么办问题，目前可寻找的直接法律依据是《城市房地产管理法》第二十一条：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

不过这个规定在某些问题上并不具有可操作性。比如，一个小区的土地使用权到期时，如果多数业主希望申请继续使用，而其他业主不愿意承担土地出让金，该如何处理？相信届时会出台更加具体的措施。

《城市房地产管理法》第二十一条还规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。但是，该法条对于在此情况下地上建筑物如何处理并没有作出规定。这只能留待以后由新的法律予以解决。

另外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条也规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。“条例”的颁布时间是1990年，带有相当深的计划经济的烙印。对于“条例”的这一规定，社会上存在诸多争论，比较多的是指责其与宪法关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”以及立法法、民法通则、土地管理法、城市房地产管理法等国家基本法律的精神相违背。例如：根据立法法第八条的规定，对非国有财产的征收，只能制定法律，即由全国人大及其常委会通过的法律来规定，即国务院无权就此作出规定。

注：本文作者为华益律师事务所张文律师，写作于物权法颁布之前，物权法第一百四十九条关于此问题有如下规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。